Las relaciones económicas internacionales son una de las herramientas extremadamente eficaces para el desarrollo de la economía mundial. Nadie negará que la oportunidad de que cualquier persona adquiera diversas propiedades en distintas partes del mundo estimula la circulación financiera internacional, permite crear un “organismo” cuyo sistema circulatorio se alimenta de las más diversas fuentes.
Ucrania no se mantiene al margen de estos procesos; obviamente, está tratando con todas sus fuerzas de integrarse en este sistema, lo que se ve facilitado por el trabajo incansable para mejorar la legislación y la política fiscal.
Los bienes raíces son un objeto popular de comercio. Restricciones a la compra de bienes inmuebles por parte de no residentes en Ucrania
Muchos inversionistas extranjeros están interesados principalmente en el mercado inmobiliario; aquí es donde ven perspectivas de operaciones comerciales exitosas. En Ucrania, los precios inmobiliarios son relativamente bajos, a pesar de que hay muchos objetos atractivos desde una perspectiva comercial. Por lo tanto, todos los temas legales relacionados con la compra de bienes inmuebles son muy relevantes para los empresarios extranjeros.
Muchas personas están interesadas en saber si es obligatorio registrar a un extranjero como empresario en Ucrania, si se requiere un permiso de residencia permanente en Ucrania , qué se puede comprar, qué condiciones se aplican, etc.
La legislación ucraniana casi no establece restricciones para los ciudadanos de otros países en términos de compra de bienes inmuebles. Para adquirir la propiedad de bienes inmuebles, no es necesario que un extranjero esté registrado como empresario privado ; es posible que no sea residente fiscal en absoluto. Todos los derechos para comprar bienes inmuebles de extranjeros son los mismos que los de los ciudadanos de Ucrania. Las excepciones son algunos objetos, que se especifican por separado en la legislación, a saber:
- De acuerdo con la Parte 2 del art. 81 del Código de Tierras de Ucrania “Los extranjeros y los apátridas pueden adquirir derechos de propiedad sobre terrenos para fines no agrícolas dentro de los límites de los asentamientos, así como sobre terrenos para fines no agrícolas fuera de los límites de los asentamientos, en los que se los bienes inmuebles que les pertenecen por derecho están situados en la propiedad privada”.
- De acuerdo con la parte 2-3 del art. 82 del ZKU “Las personas jurídicas extranjeras pueden adquirir derechos de propiedad sobre terrenos de uso no agrícola:
a) dentro de los asentamientos en el caso de la adquisición de bienes inmuebles y para la construcción de objetos relacionados con la implementación de actividades comerciales en Ucrania;
b) inciso 3. Las empresas mixtas constituidas con la participación de personas jurídicas y personas físicas extranjeras podrán adquirir el derecho de propiedad de
terrenos no agrícolas en los casos previstos en las partes primera y segunda de este artículo, y en el orden establecido por este Código para personas jurídicas extranjeras. - Terrenos agrícolas;
- Objetos relacionados con la propiedad comunal;
- Objetos que son propiedad del Estado.
Entonces, resulta que un extranjero puede adquirir directa o indirectamente cualquier inmueble, excepto los inmuebles de propiedad comunal o estatal. Y también hay otro problema con la compra de terrenos: con terrenos agrícolas y todo está claro, pero con otros fines, los extranjeros directa o incluso indirectamente debido a la creación de entidades legales en Ucrania solo pueden comprar con bienes inmuebles, y sin bienes inmuebles no pueden comprar un terreno.
El procedimiento para la compra de bienes inmuebles por parte de un extranjero no residente
La legislación ucraniana regula claramente el procedimiento para la compra de bienes inmuebles por parte de ciudadanos extranjeros. La compra y venta debe completarse por escrito con un contrato apropiado, notariado y registrado ante las autoridades estatales. Al celebrar un contrato, los documentos pertinentes deben ser proporcionados al notario que lo tramita:
- Un documento que acredite la propiedad del vendedor de la propiedad; puede ser, por ejemplo, un contrato de venta con el vendedor anterior o una decisión judicial, etc.;
- Un acto estatal que acredite la propiedad del terreno en el que se encuentra el objeto;
- Documentos sobre el registro estatal del derecho de propiedad del vendedor.
Además de lo anterior, el notario puede solicitar documentos y acuerdos adicionales; esto puede resultar de cualquier característica individual del objeto que es objeto del acuerdo.
Después de celebrar el contrato entre las partes, el notario lo certifica y hace la inscripción correspondiente en el Registro Estatal de Escrituras. Después de que el registro estatal recibe la confirmación, las partes reciben extractos del registro. Desde el momento del registro estatal, el acuerdo se considera válido.
Preguntas que los extranjeros suelen hacer al comprar bienes raíces:
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- ¿Puede un extranjero comprar un apartamento en efectivo?
En el mercado secundario, a pesar de la prohibición de la NBU sobre el uso de pagos en efectivo, la mayoría de las transacciones se realizan en dólares en efectivo. Al vender, a partir de 2017, un extranjero también puede recibir efectivo por dicho apartamento, si así lo desea.
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- ¿Qué hacer si un extranjero quiere pagar bienes raíces por remesa?
Si un extranjero compra una casa, será bastante difícil pagar en el mercado secundario a través del banco. Hay 2 opciones: 1) negociar con el vendedor en efectivo de todos modos, pero esto puede generar un aumento en el precio del apartamento por el monto de las comisiones bancarias; 2) comprar en edificios nuevos. Al comprar un apartamento en un edificio nuevo, un extranjero paga dinero a través de un banco.
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- ¿La compra de bienes raíces le da a un extranjero alguna ventaja adicional (derechos)?
En general, no. Pero si compra un apartamento a través de un procedimiento especial como inversión (solo a través del registro de la empresa), le da derecho a una residencia permanente. Lea más aquí
Asistencia de un abogado en la compra de bienes inmuebles por parte de un no residente
Comprar bienes raíces es un asunto bastante responsable. Teniendo en cuenta el hecho de que aquí pueden aparecer sumas sustanciales de dinero, existe un gran riesgo de caer en fraude. Además, se puede impugnar un acuerdo celebrado incorrectamente; esto no debe olvidarse.
Por lo tanto, es muy importante contar con el apoyo de un abogado calificado que lo proteja de varios peligros al concluir un acuerdo. El bufete de abogados “Migrate” ofrece sus servicios en apoyo de la compra de bienes inmuebles, así como cualquier consulta sobre este tema. Contáctenos – deje que su negocio sea seguro y rentable.
