Międzynarodowe stosunki gospodarcze są jednym z niezwykle skutecznych narzędzi rozwoju gospodarki światowej. Nikt nie zaprzeczy, że możliwość nabycia przez każdą osobę różnych nieruchomości w różnych częściach świata stymuluje międzynarodowy obieg finansowy, pozwala stworzyć „organizm”, którego układ krążenia zasilany jest z najróżniejszych źródeł.
Ukraina nie stoi na uboczu od tych procesów – oczywiście stara się z całych sił integrować się z tym systemem, czemu sprzyjają niestrudzone prace nad poprawą ustawodawstwa i polityki podatkowej.
Nieruchomości to popularny przedmiot handlu. Ograniczenia w zakupie nieruchomości przez nierezydenta na Ukrainie
Wielu inwestorów zagranicznych interesuje się przede wszystkim rynkiem nieruchomości – w tym widzą perspektywy udanej działalności komercyjnej. Na Ukrainie ceny nieruchomości są stosunkowo niskie, mimo że obiektów atrakcyjnych biznesowo jest bardzo wiele. Dlatego wszelkie kwestie prawne związane z zakupem nieruchomości są bardzo istotne dla zagranicznych przedsiębiorców.
Wiele osób jest zainteresowanych tym, czy na Ukrainie jest obowiązkowa rejestracja obcokrajowca jako przedsiębiorca , czy wymagane jest zezwolenie na pobyt stały na Ukrainie , co można kupić, jakie obowiązują warunki itp.
Ustawodawstwo ukraińskie nie przewiduje prawie żadnych ograniczeń dla obywateli innych krajów w zakresie zakupu nieruchomości. Aby nabyć własność nieruchomości, cudzoziemiec nie musi być zarejestrowany jako przedsiębiorca prywatny – w ogóle nie może być rezydentem podatkowym. Wszelkie prawa do zakupu nieruchomości od obcokrajowców są takie same jak od obywateli Ukrainy. Wyjątkiem są niektóre obiekty, które są odrębnie określone w przepisach, a mianowicie:
- Zgodnie z częścią 2 art. 81 Kodeksu Ziemskiego Ukrainy „Cudzoziemcy i bezpaństwowcy mogą nabywać prawa własności do działek o przeznaczeniu nierolniczym w granicach osiedli, a także do działek o przeznaczeniu nierolniczym poza granicami osiedli, na których przedmioty majątkowe należące do nich z mocy prawa znajdują się na własności prywatnej.”
- Zgodnie z częścią 2-3 art. 82 ZKU „Zagraniczne osoby prawne mogą nabywać prawa własności do działek o przeznaczeniu nierolniczym:
a) w ramach rozliczeń w przypadku nabycia nieruchomości oraz budowy obiektów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej na Ukrainie;
b) w pkt 3. Spółki joint venture utworzone z udziałem zagranicznych osób prawnych i osób fizycznych mogą nabywać prawo własności
działek nierolnych w przypadkach określonych w części pierwszej i drugiej niniejszego artykułu oraz w kolejności ustalonej w niniejszym Kodeksie dla zagranicznych osób prawnych. - Działki rolne;
- Obiekty związane z majątkiem komunalnym;
- Obiekty będące własnością państwową.
Okazuje się więc, że cudzoziemiec może bezpośrednio lub pośrednio nabyć dowolną nieruchomość, z wyjątkiem nieruchomości należących do mienia komunalnego lub państwowego. I jest jeszcze inny problem z zakupem działek – z działkami rolnymi i wszystko jasne, ale w innych celach cudzoziemcy bezpośrednio lub nawet pośrednio ze względu na tworzenie osób prawnych na Ukrainie mogą kupować tylko nieruchomości na nich, a bez nieruchomości nie mogą kupić działki.
Procedura zakupu nieruchomości przez cudzoziemca nierezydenta
Ustawodawstwo ukraińskie wyraźnie reguluje procedurę zakupu nieruchomości przez obcokrajowców. Zakup i sprzedaż musi być dokonana na piśmie z odpowiednią umową, poświadczona notarialnie i zarejestrowana w organach państwowych. Przy zawieraniu umowy należy dostarczyć odpowiednie dokumenty notariuszowi, który się nią zajmuje:
- Dokument poświadczający własność nieruchomości przez sprzedającego – może to być np. umowa sprzedaży z poprzednim sprzedającym lub orzeczenie sądu itp.;
- Ustawa państwowa poświadczająca własność działki, na której znajduje się obiekt;
- Dokumenty dotyczące państwowej rejestracji prawa własności sprzedającego.
Poza powyższym notariusz może zażądać dodatkowych dokumentów i umów – może to wynikać z indywidualnych cech przedmiotu będącego przedmiotem umowy.
Po zawarciu umowy między stronami notariusz poświadcza ją i dokonuje odpowiedniego wpisu w Państwowym Rejestrze Czynów. Po otrzymaniu potwierdzenia rejestracji państwowej strony otrzymują wyciągi z rejestru. Od momentu rejestracji państwowej umowa jest uważana za ważną.
Pytania, które często zadają obcokrajowcy przy zakupie nieruchomości:
-
- Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie za gotówkę?
Na rynku wtórnym, pomimo zakazu NBU korzystania z płatności gotówkowych, większość transakcji przeprowadza się w gotówce w dolarach. Przy sprzedaży od 2017 r. cudzoziemiec może również otrzymać gotówkę za takie mieszkanie, jeśli sobie tego życzy.
-
- Co zrobić, jeśli cudzoziemiec chce zapłacić za nieruchomość przekazem?
Jeśli obcokrajowiec kupi dom, będzie dość trudno zapłacić na rynku wtórnym za pośrednictwem banku. Istnieją 2 możliwości: 1) i tak negocjuj ze sprzedawcą gotówkę, ale może to doprowadzić do wzrostu ceny mieszkania o wysokość prowizji bankowych; 2) kupować w nowych budynkach. Kupując mieszkanie w nowym budynku cudzoziemiec płaci pieniądze za pośrednictwem banku.
-
- Czy kupno nieruchomości daje cudzoziemcowi dodatkowe korzyści (prawa)?
Ogólnie – nie. Ale jeśli kupujesz mieszkanie w specjalnej procedurze jako inwestycję (tylko poprzez rejestrację firmy), daje ci to prawo do stałego pobytu. Przeczytaj więcej tutaj
Pomoc prawnika przy zakupie nieruchomości przez nierezydenta
Kupowanie nieruchomości to dość odpowiedzialna sprawa. Biorąc pod uwagę fakt, że mogą tu pojawić się znaczne sumy pieniędzy, istnieje duże ryzyko popadnięcia w oszustwa. Ponadto można zakwestionować nieprawidłowo zawartą umowę – nie należy o tym zapominać.
Dlatego bardzo ważne jest skorzystanie z pomocy wykwalifikowanego prawnika, który uchroni Cię przed różnymi niebezpieczeństwami przy zawieraniu umowy. Kancelaria “Migrate” oferuje swoje usługi w zakresie wsparcia zakupu nieruchomości, a także wszelkie konsultacje na ten temat. Skontaktuj się z nami – niech Twój biznes będzie bezpieczny i rentowny.
